La Corte di Cassazione, sezione I civile, con l’ordinanza del 10 giugno 2024, n. 16055, ha…
Acquisto casa con contratto preliminare e normativa fiscale
Per l’acquisto di un immobile in molti casi si rende necessario la stipula del contratto preliminare, chiamato impropriamente anche compromesso.
Con questo contratto le parti, acquirente e venditore, si obbligano a concludere un successivo contratto che è già delineato nei suoi elementi essenziali.
Può capitare, infatti, che vi è pieno accordo tra le parti e si è pronti a stipulare il regolare contratto notarile di compravendita ma si è in attesa di eventi come, per esempio, della licenza edilizia o della conferma della concessione di un mutuo, il venditore è in attesa che gli venga consegnata una nuova casa oppure di altri eventi prossimi, ma necessari per la stipula definitiva della compravendita.
Va detto subito che per dare validità legale al contratto preliminare è obbligatorio procedere alla sua registrazione, in mancanza le parti potrebbero non essere obbligate a rispettare gli accordi. Può capitare che nonostante il compromesso il venditore ceda ad altra persona lo stesso immobile o costituisca altre trascrizioni che ne limitano la proprietà, in questi casi l’ignaro compratore potrà chiedere ai giudici solo il risarcimento dei danni e non anche l’annullamento della vendita.
Per non incorrere in situazioni del genere, la legge mette a disposizione la trascrizione del preliminare nei registri immobiliari e tutelare così i diritti del compratore.
La normativa fiscale prevede che il preliminare di vendita vada registrato entro 30 giorni dalla sua sottoscrizione. Se fatto con atto notarile la registrazione viene fatta dal notaio.
Per i costi di registrazione va ricordato che il preliminare sconta l’imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal presso della futura compravendita, l’imposta di bollo di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe (se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è invece di 155 euro).
Quando il preliminare prevede un pagamento, è dovuta, inoltre, l’imposta di registro proporzionale pari:
- allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria
- al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.
Se non è specificato a che titolo sono state corrisposte le somme, queste vanno considerate acconti sul prezzo di vendita.
In entrambi i casi, l’imposta pagata con il preliminare sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita.
È questo uno di quei casi in cui la normativa fiscale sembra andare a braccetto con quella civilistica e consigliare le parti a registrare il preliminare, perché poi l’imposta pagata potrà essere detratta e concludere l’affare con maggiore tranquillità per entrambe le parti.
Per quei casi in cui l’imposta proporzionale versata, per la caparra o per gli acconti, superi quella dovuta per l’atto notarile definitivo, spetta il rimborso della imposta versata in eccedenza.
Per ulteriori approfondimenti cliccare su contratti preliminari dei vendita dell’Agenzia delle Entrate
Dottore Commercialista - Revisore legale dei conti
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