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La cedolare secca passa dal 21% al 26% dal secondo immobile dato in locazione
Dal primo gennaio 2024 è dovuta l’imposta sostitutiva del 26%, sui contratti di locazione breve, indipendentemente dalla data di stipula dei contratti; il contribuente potrà continuare ad usufruire dell’aliquota del 21%, a sua scelta, in sede di dichiarazione dei redditi, ma solamente per uno dei quattro contratti di locazione in essere (Legge di Bilancio 2024).
La disciplina fiscale contempla le locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare.
A partire dal periodo d’imposta 2021 il regime fiscale delle locazioni brevi può essere riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta; conseguentemente in caso di destinazione alla locazione breve di cinque o più appartamenti, l’attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale e non si può, quindi, applicare il regime della cedolare secca.
La scelta per la cedolare secca è un’opzione e consente di tassare il reddito di locazione con aliquota fissa e, quindi, con risparmio sull’imposta Irpef dovuta, oltre a considerare che non sono dovuti i pagamenti dell’imposta di registro e del bollo che invece sono dovuti per tutti i contratti di locazione.
Solo per quattro appartamenti è possibile optare per la cedolare secca; superato il limite di quattro l’attività è considerata svolta in forma imprenditoriale ed è richiesto l’apertura della partita IVA e della dichiarazione Scia per l’apertura dell’attività.
L’immobile per le locazioni brevi dev’essere ad uso abitativo, la durata del soggiorno non deve superare i trenta giorni all’anno, i soggetti coinvolti nel contratto devono essere persone fisiche, al di fuori dell’attività d’impresa.
In merito ai soggetti coinvolti nel contratto che devono essere persone fisiche, al di fuori dell’attività d’impresa, la Cassazione con sentenza del 7 maggio 2024, n. 12395 ha però concluso diversamente di come sostenuto dall’Agenzia delle Entrate.
La sentenza della Cassazione consente al locatore di optare per la cedolare secca anche nell’ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale, atteso che l’esclusione dell’art. 3, sesto comma, dl Decreto Legislativo n. 23/2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell’esercizio di una attività d’impresa o di arti e professioni. Conseguentemente, conclude la Cassazione, il locatario/conduttore può essere anche un soggetto diverso dalla persona fisica ovvero in attività d’impresa arti o professione.
Per approfondimenti la Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 10/E del 10 maggio 2024
Giornalista. Dottore Commercialista - Revisore legale dei conti
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