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REITs immobiliari: come ricevere affitto «senza casa» da affittare

Giornalista.
Dottore Commercialista - Revisore legale dei conti
Tutor Ente Nazionale Microcredito
Direttore responsabile testata giornalistica "Quasimezzogiorno"

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Reits Immobiliari

Gli immobili rappresentano da decenni la forma di investimento ritenuta più sicura e profittevole per gran parte della popolazione.

Da qualche anno anche in Italia, accanto ai “Fondi Comuni di Investimento” ossia organismi di investimento collettivo del risparmio (OICR) che raccolgono risorse attraverso l’emissione di quote di partecipazione e le investono in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società di natura immobiliare, si sta diffondendo un nuovo strumento di investimento denominato «REITs» (real estate investment trust) il cui significato in italiano è: «Trust di investimento immobiliare».

I Reit furono creati negli Stati Uniti nel 1960 per offrire a tutti gli americani l’opportunità di trarre vantaggio dall’investimento in immobili a reddito. I Reit consentono a chiunque di possedere o finanziare proprietà allo stesso modo in cui gli azionisti di società traggono vantaggio dal possesso di azioni.

Nel nostro Paese, in sostanza, il REIT è una società denominata “SIIQ” (Società di Investimento Immobiliare Quotata) che non costruisce gli immobili per rivenderli, ma genera reddito possedendo o affittando tali beni. Il reddito prodotto (circa il 90%) rappresentato dagli affitti, al netto dei costi di gestione,  viene distribuito successivamente agli azionisti, con cadenza mensile o trimestrale, sotto forma di dividendi.

I REITs sono disponibili, sia sui mercati internazionali che su quello italiano e sono scambiati in borsa, quindi acquistati e venduti come azioni.

Esistono diversi tipi di SIIQ specializzate in differenti forme di investimenti tra le quali ricordiamo:

  • “Ipotecarie” che investono in mutui;
  • “Residenziali” che investono in complessi di appartamenti o case unifamiliari in locazione (es. alloggi per studenti o comunità specifiche);
  • “Commerciali” specializzate in centri commerciali e negozi;
  • “Sanitarie” che si concentrano esclusivamente su edifici ospedalieri, alloggi per anziani, studi medici e centri benessere.

Dal punto di vista dell’investitore si tratta di investimenti ibridi. I REITs, infatti, sono solitamente meno rischiosi delle azioni ma più redditizi delle obbligazioni, quindi adatti a quei risparmiatori che si accontentano di un reddito periodico certo e con rischi di investimento ridotti.

Analizziamo brevemente di seguito i vantaggi e gli svantaggi di questo strumento:

Prezzi

Poichè le SIIQ si scambiano come le azioni in borsa, il prezzo è determinato di volta in volta in base alle contrattazioni sul mercato (legge della Domanda e dell’Offerta).

Vantaggi

I principali vantaggi sono i seguenti:

  • permettono di investire in modo efficace anche poche migliaia di euro, cosa diversa in caso di investimento diretto ossia acquisto di un bene immobile che necessita di ingenti capitali;
  • la liquidità: è molto più semplice e immediato comprare o vendere un titolo Reit rispetto alla compravendita o all’affitto di un immobile;
  • la vocazione internazionale/globale di questi fondi di investimento che permette di beneficiare di una grande diversificazione territoriale nella gestione di immobili sparsi in diversi Paesi stranieri. Inoltre, attraverso essi, l’investitore può raggiungere tipi di investimento non accessibili ai privati (come ad esempio agli ospedali, alle RSA, alle scuole, centri direzionali);
  • la gestione degli immobili è a cura di società specializzate nel campo immobiliare, in modo tale da liberare gli investitori da tutte le incombenze e dalle competenze richieste per una efficace ed efficiente gestione finanziaria e patrimoniale.

Svantaggi

  • poiché si tratta di investimenti legati al settore immobiliare, molti di loro hanno subito conseguenze negative durante l’apice della crisi finanziaria del 2008. Per cui se il mercato immobiliare soffre, anche i Reits possono realizzare perdite, la cui entità è pari all’importo totale investito;
  • per l’acquisto di Reits internazionali, si è soggetti al rischio di cambio e della doppia imposizione fiscale come specificato al successivo punto;
  • sono costretti a restituire il 90% del profitto agli investitori, il che significa che solo il 10% degli utili può essere reinvestito nell’azienda.

La tassazione dei REIT

I proventi dei REIT sono tassati dal fisco italiano nella misura del 26% quale ritenuta alla fonte. Questa tassazione riguarda sia i dividendi che le eventuali plusvalenze realizzate.

Per i Reits internazionali non va sottovalutato il problema della doppia imposizione: ad esempio se acquistiamo REITs americani bisognerà pagare sia il 15% della tassazione americana che il 26%, sulla parte rimanente, di flat tax in Italia.

In conclusione possiamo affermare che possedere azioni di un REIT equivale ad essere il proprietario di una piccola parte di tutti gli immobili in cui esso investe, e ad avere il diritto ad ottenere costantemente una piccola parte di tutti i canoni di affitto che esso riscuote. Infine i REITs tendono a dare i migliori risultati quando i tassi di interesse diminuiscono e gli affitti immobiliari aumentano.

Di seguito un breve video in inglese con i sottotitoli in italiano che illustra il funzionamento di tale strumento:

Daniele Orilia
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