SUPERBONUS 110% – presupposto Soggettivo: approfondimenti

Luca Santi

Giornalista.
Dottore Commercialista, Revisore Legale e Mediatore Professionista.
Oltre all’attività “ordinaria” contabile e fiscale e di controllo di gestione, è specializzato in Consulenza su Operazioni di riorganizzazione e risanamento societario e di Tutela e protezione dei patrimoni personali. Inoltre è specializzato nella Difesa del contribuente durante tutte le fasi del contenzioso tributario.
E-mail: luca.santi@studiosanti.it

18 Settembre 2020
Luca Santi

Il presente intervento prosegue quanto già scritto su questo sito e vuole qui approfondire il presupposto soggettivo, vale a dire chi sono i soggetti che possono usufruire dell’interessante beneficio fiscale.

Il comma 9 dell’articolo 119 del Decreto Rilancio, va ad identificare i soggetti beneficiari e precisamente detta:

Le disposizioni contenute nei commi da 1 a 8 si applicano agli interventi effettuati:

a) dai condomìni;
b) dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attivita’ di impresa, arti e professioni, su unita’ immobiliari, salvo quanto previsto al comma 10;
c) dagli Istituti autonomi case popolari (IACP) comunque denominati nonche’ dagli enti aventi le stesse finalita’ sociali dei predetti Istituti, istituiti nella forma di societa’ che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di “in house providing” per interventi realizzati su immobili, di loro proprieta’ ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica;
d) dalle cooperative di abitazione a proprieta’ indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci.

Prima di analizzare nello specifico i soggetti beneficiari, la circolare dell’Agenzia delle Entrate 24/E/2020 ricorda che il Superbonus spetta anche alle “comunità energetiche rinnovabili” costituite in forma di enti non commerciali o da parte di condomìni che aderiscono alle “configurazioni”, limitatamente alle spese sostenute per impianti a fonte rinnovabile gestiti dai predetti soggetti.

Nel caso in cui gli interventi siano eseguiti mediante contratti di locazione finanziaria, la detrazione compete all’utilizzatore ed è determinata in base al costo sostenuto dalla società concedente.

«Condomìni»

Sono ammessi al Superbonus gli interventi effettuati dai condomìni, di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio, nonché gli interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici stessi per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati.

Attenzione, però che, tenendo conto della locuzione utilizzata dal legislatore che è riferita espressamente ai «condomìni» e non alle “parti comuni” di edifici, ai fini dell’applicazione dell’agevolazione l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista.

A questo fine ricordiamo che il “condominio” costituisce una particolare forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, etc.), ed una comproprietà sui beni comuni dell’immobile. Il condominio può svilupparsi sia in senso verticale che in senso orizzontale.

Sul punto la sopra richiamata Circolare dell’Agenzia delle Entrate sottolinea che secondo una consolidata giurisprudenza, la nascita del condominio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscono su un suolo comune ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne cede a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento, come chiarito dalla prassi in materia.

Al fine di beneficiare del Superbonus per i lavori realizzati sulle parti comuni, i condomìni che, non avendone l’obbligo (vale a dire per i condomìni minimi cioè quelli composti da massimo 8 condomini), non abbiano nominato un amministratore non sono tenuti a richiedere il codice fiscale. In tali casi, ai fini della fruizione del beneficio, può essere utilizzato il codice fiscale del condomino che ha effettuato i connessi adempimenti.

Parti Comuni

Per l’individuazione delle parti comuni interessate dall’agevolazione, è necessario far riferimento all’articolo 1117 del codice civile, ai sensi del quale sono parti comuni, tra l’altro, il suolo su cui sorge l’edificio, i tetti e i lastrici solari nonché le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condòmini.

Il singolo condòmino usufruisce della detrazione per i lavori effettuati sulle parti comuni degli edifici, in ragione dei millesimi di proprietà o dei diversi criteri applicabili ai sensi degli articoli 1123 e seguenti del codice civile.

Sul punto la più volte richiamata circolare dell’Agenzia delle Entrate ricorda che il Superbonus non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti.

Va sottolineato che il DL. 104 del 14/08/2020, all’articolo 63 rubricato Semplificazione procedimenti assemblee condominiali (In vigore dal 15/08/2020) modifica l’articolo 119 del Decreto Rilancio introducendo il seguente articolo 9-bis. Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.

Quindi, neppure il tempo di entrare nel vivo dell’operatività effettiva della norma che già la stessa subisce alcuni ritocchi.

L’articolo 1136 del Codice Civile intitolato Costituzione dell’assemblea e validita’ delle deliberazioni, detta che:

L’assemblea in prima convocazione e’ regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la meta’ del valore dell’edificio.

…L’assemblea in seconda convocazione e’ regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione e’ valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

Tuttavia per l’approvazione di alcuni interventi di efficienza energetica sugli edifici che rientrano an- che nel novero degli interventi oggetto dell’art. 119 del DL 34/2020, l’art. 26 comma 2 della L. 10/91 prevede già, in deroga all’art. 1136 c.c., la possibilità di procedervi con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio (anziché la maggioranza del valore dell’edificio). Ora, al fine di semplificare ulteriormente i procedimenti deliberativi, la nuova formulazione del Decreto Rilancio prevede l’estensione della medesima previsione con riferimento agli interventi che rientrano nel Superbonus.

Persone fisiche

Come già anticipato Il Decreto Rilancio individua, tra i destinatari del Superbonus, le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni.

Con la locuzione «al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni», il Legislatore ha inteso precisare che la fruizione del Superbonus riguardi unità immobiliari (oggetto di interventi qualificati) non riconducibili ai cd. “beni relativi all’impresa” (articolo 65 del TUIR) o a quelli strumentali per l’esercizio di arti o professioni (articolo 54, comma 2, del TUIR). In sostanza quindi si tratta di beni immobili diversi da:

quelli strumentali;
unità immobiliari che costituiscono l’oggetto della propria attività;
beni patrimoniali dell’impresa.

Tuttavia, ai soggetti titolari di soggetti titolari di reddito d’impresa e gli esercenti arti e professioni spettano le detrazioni in relazione agli interventi riguardanti le parti comuni, a prescindere, quindi, dalla circostanza che gli immobili posseduti o detenuti dai predetti soggetti siano immobili strumentali alle attività di impresa o arti e professioni ovvero unità immobiliari che costituiscono l’oggetto delle attività stesse ovvero, infine, beni patrimoniali appartenenti all’impresa.

La predetta detrazione, riguarda tutti i contribuenti residenti e non residenti nel territorio dello Stato che sostengono le spese per l’esecuzione degli interventi agevolati.

I contribuenti persone fisiche possono beneficiare del Superbonus relativamente alle spese sostenute per interventi realizzati su massimo due unità immobiliari. Tale limitazione non si applica, invece, alle spese sostenute per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio.

Ai fini della detrazione, le persone fisiche che sostengono le spese devono possedere o detenere l’immobile oggetto dell’intervento in base ad un titolo idoneo, al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio.

La data di inizio dei lavori deve risultare dai titoli abilitativi, se previsti, ovvero da una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà effettuata nei modi e nei termini previsti dal decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445.

In particolare, i soggetti beneficiari devono:

possedere l’immobile in qualità di proprietario, nudo proprietario o di titolare di altro diritto reale di godimento(usufrutto, uso, abitazione o superficie);
detenere l’immobile in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, ed essere in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario. Al fine di garantire la necessaria certezza ai rapporti tributari, la mancanza di un titolo di detenzione dell’immobile risultante da un atto registrato, al momento dell’inizio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese se antecedente, preclude il diritto alla detrazione anche se si provvede alla successiva regolarizzazione.

Infine, è importante ricordare che sono ammessi a fruire della detrazione anche i familiari del possessore o del detentore dell’immobile, individuati ai sensi dell’articolo 5, comma 5, del TUIR (coniuge, componente dell’unione civile di cui alla legge 20 maggio 2016, n. 76, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) nonché i conviventi di fatto ai sensi della predetta legge n. 76 del 2016, sempreché sostengano le spese per la realizzazione dei lavori.

La detrazione spetta a tali soggetti, a condizione che:

siano conviventi con il possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento alla data di inizio dei lavori o al momento del
sostenimento delle spese ammesse alla detrazione se antecedente all’avvio dei lavori;
le spese sostenute riguardino interventi eseguiti su un immobile, anche diverso da quello destinato ad abitazione principale, nel quale può esplicarsi la convivenza. La detrazione, pertanto, non spetta al familiare del possessore o del detentore dell’immobile nel caso di interventi effettuati su immobili che non sono a disposizione (in quanto locati o concessi in comodato).

Per fruire del Superbonus non è necessario che i familiari abbiano sottoscritto un contratto di comodato essendo sufficiente che attestino, mediante una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, di essere familiari conviventi.

Da ultimo giova ricordare che ha diritto alla detrazione anche il promissario acquirente dell’immobile oggetto di intervento immesso nel possesso, a condizione che sia stato stipulato un contratto preliminare di vendita dell’immobile regolarmente registrato.

Comunità energetiche rinnovabili

Il Superbonus si applica anche alle «Comunità energetiche rinnovabili» costituite «in forma di enti non commerciali o di condomini che aderiscono alle configurazioni» di cui all’articolo 42-bis del decreto-legge 30 dicembre 2019, n. 162, convertito con modificazione dalla legge 28 febbraio 2020, n.8, limitatamente, tuttavia, alle spese sostenute per gli impianti a fonte rinnovabile gestiti dalle predette comunità energetiche.

Sul punto la CM. 24/E/2020 speficia che in base alla disposizione contenuta nel comma 16-bis dell’articolo 119, per le sole Comunità energetiche rinnovabili costituite in forma di enti non commerciali o di condomìni in accordo alla richiamata normativa di settore, l’esercizio di un impianto fotovoltaico di potenza fino a 200 KW, non costituisce svolgimento di attività commerciale abituale.

Per tali fattispecie, il successivo il comma 16-ter, nell’estendere il Superbonus agli impianti realizzati nell’ambito delle predette comunità energetiche, regola anche la modalità di applicazione della relativa detrazione stabilendo che il Superbonus si applica sul costo dell’impianto fino alla potenza di 20 kW e per la quota riferita alla eccedenza (e, comunque, fino a 200 kW) spetta la detrazione pari al 50 per cento delle spese di cui all’art. 16-bis, lett. h), del TUIR, e fino a un ammontare complessivo di spesa non superiore a euro 96.000 riferito all’intero impianto.

Per l’individuazione dei limiti e le modalità relativi all’utilizzo e alla valorizzazione dell’energia condivisa prodotta da impianti incentivati ai sensi del presente comma occorre fare riferimento ad apposito decreto che verrà emanato dal Ministero dello sviluppo economico.

Nel prossimo intervento andremo ad analizzare i presupposti oggettivi.

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