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Terreno (divenuto) edificabile ceduto all’imprenditore agricolo. Rilevanza ai fini IVA o imposta di registro.

Commercialista - Revisore legale dei Conti
Giornalista pubblicista
Gestore della Crisi da sovraindebitamento
Consulente Bancario
E-mail: mariaantonellapera@gmail.com

TERRENI EDIFICABILI

La cessione di un terreno edificabile, originariamente a vocazione agraria, da parte dell’imprenditore agricolo, impone la prospettazione di due contrapposti orientamenti interpretativi : l’uno, attribuisce al trasferimento  rilevanza imponibile ai fini IVA; l’altro, invece ritiene che la cessione  in parola costituisca un’operazione fuori campo IVA con conseguente assoggettamento ad imposta di registro.

A seguito delle variazioni apportate allo strumento urbanistico generale, i terreni agricoli potrebbero acquistare una destinazione edificatoria.

L’ imprenditore agricolo, nella sua qualità di proprietario del fondo divenuto edificabile, potrebbe valutare la convenienza economico finanziaria a trasferirne la proprietà in ragione del corrispettivo, certamente interessante, ricavabile dalla compravendita immobiliare.

Sul versante delle imposte indirette il trasferimento a titolo oneroso dei suoli edificatori, di proprietà di imprenditori agricoli, ha determinato numerosi interventi di prassi, dottrinali e giurisprudenziali, circa il trattamento tributario applicabile alla cessione: IVA o imposta di registro?. Il tema in discussione concerne i terreni originariamente agricoli, strumentali all’esercizio delle attività di cui agli artt. 32 del TUIR e 2135 c.c., ceduti come edificabili a seguito dell’aggiornamento urbanistico.

L’atto traslativo, tra imposta di registro ed IVA.

La tesi dell’Ufficio finanziario

Secondo le indicazioni ed i circostanziati chiarimenti più volte resi dall’ Amministrazione finanziaria, il trasferimento a titolo oneroso di un terreno edificabile, di proprietà di un imprenditore e condotto sempre come terreno agricolo, costituisce un’operazione imponibile ai fini IVA, atteso lo status di soggetto passivo del cedente, giuridicamente tenuto alla puntuale osservanza della disciplina formale e sostanziale dettata in materia.

Ed infatti, i terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria in virtù delle disposizioni urbanistiche e conformemente al piano regolatore adottato dall’Ente comunale, sono idonei a formare “oggetto di cessioni rilevanti ai fini dell’applicazione dell’IVA”, posto che per il loro trasferimento “non può operare l’esclusione disposta dall’articolo 2, comma 3, lett. c) del D.P.R. n. 633/72″. 

Ai fini del corretto trattamento fiscale applicabile alla fattispecie oggetto del tema di cui ci si occupa, l’Agenzia fiscale ha evidenziato che “Le cessioni di terreni suscettibili ad edificazione edificatoria, effettuate da un imprenditore agricolo, sono soggette ad IVA a condizione che il terreno sia stato precedentemente destinato alla produzione agricola”; pertanto, “la cessione del terreno effettuata dall’imprenditore agricolo è soggetta ad IVA quando ricorrono due condizioni:

  • che il terreno sia edificabile;
  • che il terreno sia utilizzato dal cedente nell’ambito della propria attività produttiva.

Se manca una di queste due condizioni, non risulta integrato il presupposto per l’applicazione dell’imposta sul valore aggiunto, e, pertanto, il trasferimento deve essere assoggettato all’imposta di registro in misura proporzionale.

Anche la giurisprudenza di merito ha condiviso la tesi della imponibilità IVA, in ragione del dato obiettivo che la cessione di un’area utilizzata per l’esercizio dell’impresa agricola configura il presupposto oggettivo del tributo, non rilevando la circostanza che, a seguito della procedura di trasformazione urbanistica, il terreno compravenduto non possa più considerarsi come bene strumentale all’esercizio dell’attività agraria.

Se l’imprenditore utilizza il terreno (edificabile) per svolgervi attività agrarie pertinenti alla coltura prescelta, utilizzando attrezzature, impianti e macchinari generalmente impiegati in agricoltura, detto bene conserva piena importanza strutturale e concorre alla realizzazione del volume d’affari relativo all’impresa agricola svolta.

Maria Antonella Pera
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